Wenn deine Zinsbindung endet, entscheidet die Anschlussfinanzierung über deine Rate für die nächsten Jahre. Viele Eigentümer unterschreiben einfach das Angebot ihrer Bank. Wer vergleicht, spart oft deutlich. Hier erfährst du, welche Möglichkeiten du hast und wann du dich kümmern solltest.
Deine drei Möglichkeiten
| Möglichkeit | So funktioniert es | Gut zu wissen |
|---|---|---|
| Prolongation | Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank zu neuen Konditionen. | Bequem, aber nicht immer das günstigste Angebot. |
| Umschuldung | Eine neue Bank löst deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab. | Für die Übertragung der Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an. |
| Forward-Darlehen | Du sicherst dir heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft. | Je weiter der Start entfernt ist, desto höher ist meist der Zinsaufschlag. |
Wann du dich kümmern solltest
Spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung muss dich deine Bank informieren, ob sie dir eine Verlängerung anbietet (§ 493 BGB). Warte aber nicht auf diesen Brief: Viele Banken bieten Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor dem Ablauf an. Wer früh vergleicht, hat mehr Auswahl und mehr Zeit.
- Drei bis fünf Jahre vorher: Forward-Darlehen prüfen, wenn du dich gegen steigende Zinsen absichern willst.
- Sechs bis zwölf Monate vorher: Angebote vergleichen und eine Umschuldung vorbereiten.
- Spätestens drei Monate vorher: Das Angebot deiner Bank mit dem Markt vergleichen und entscheiden.
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Hast du eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, kannst du dein Darlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das lohnt sich, wenn die aktuellen Zinsen unter deinem bisherigen Zins liegen.
Kosten einer Umschuldung
Wechselst du die Bank, wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. Meist ist das wenig im Vergleich zur möglichen Zinsersparnis. Wir rechnen dir vorher vor, ob sich der Wechsel für dich lohnt.
Welche Unterlagen du brauchst
- Darlehensvertrag und aktueller Nachweis der Restschuld
- Aktueller Grundbuchauszug
- Einkommensnachweise der letzten Monate
- Angaben zur Immobilie, zum Beispiel Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen
- Bei Selbstständigen: Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen
Die vollständige Liste findest du in unserer Unterlagen-Checkliste.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wie früh kann ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?
Mit einem Forward-Darlehen bieten viele Banken das bis zu fünf Jahre im Voraus an. Für die Vorlaufzeit verlangen sie einen Zinsaufschlag.
Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?
Nein. Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln. Es fallen nur die Kosten für die Übertragung der Grundschuld an.
Wird meine Bonität neu geprüft?
Bei einem Bankwechsel prüft die neue Bank Einkommen, Immobilie und Schufa. Bei einer Prolongation verzichten viele Banken auf eine ausführliche neue Prüfung.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung meine Rate ändern?
Ja. Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte werden neu vereinbart. So passt du die Rate an deine aktuelle Situation an.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Es lohnt sich, wenn dir Planungssicherheit wichtig ist und du mit steigenden Zinsen rechnest. Sinken die Zinsen, bleibst du trotzdem an den vereinbarten Zins gebunden. Wir rechnen beide Szenarien mit dir durch.
Gründer von KREDITPLANET24 und Vermittlerbetreuer bei der FinanzPoint. Seit 2010 in der Baufinanzierung und seit 2016 ehrenamtlicher Prüfer der Sachkundeprüfung für Immobiliardarlehensvermittler bei der IHK Wiesbaden, seit 2026 auch bei der IHK Nord Westfalen.
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