Erlaubnispflicht und Sachkunde nach § 34i

Seit dem 21. März 2016 gilt: Wer in Deutschland gewerbsmäßig Immobiliendarlehen an Verbraucher vermittelt oder dazu berät, braucht eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung. Dahinter steht die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU). Deutschland musste sie bis zu diesem Tag umsetzen. Im selben Jahr habe ich übrigens als Prüfer angefangen, ich habe die neue Prüfung also von Anfang an begleitet.

Was fällt unter die Erlaubnispflicht?

Erfasst ist die Vermittlung von und die Beratung zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 Abs. 3 BGB) und entsprechenden Finanzierungshilfen. Ein solches Darlehen liegt vor, wenn ein Unternehmer einem Verbraucher Geld leiht und das Darlehen entweder durch eine Grundschuld besichert ist oder dem Erwerb oder Erhalt von Eigentum an einem Grundstück oder Gebäude dient. Auf die Höhe kommt es nicht an.

Die vier Voraussetzungen der Erlaubnis

1. Zuverlässigkeit – keine einschlägigen Vorstrafen (Kapitel 13)
2. Geordnete Vermögensverhältnisse – keine Insolvenz, keine Einträge im Schuldnerverzeichnis (Kapitel 13)
3. Berufshaftpflichtversicherung (Kapitel 13)
4. Sachkunde – durch die IHK-Prüfung oder einen gleichgestellten Abschluss

Außerdem muss deine Hauptniederlassung in Deutschland liegen, und du musst hier tätig sein. Die Einzelheiten regelt die Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV). Ein Wortungeheuer, ich weiß.

Brauchst du die Prüfung? Die gleichgestellten Abschlüsse

Die Sachkundeprüfung „Geprüfter Fachmann / Geprüfte Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ musst du nur ablegen, wenn du keinen gleichgestellten Abschluss hast. Nach § 4 ImmVermV gelten unter anderem diese Abschlüsse als Sachkundenachweis:

• Immobilienkaufmann/-frau
• Bankkaufmann/-frau
• Sparkassenkaufmann/-frau
• Kaufmann/-frau für Versicherungen und Finanzen, Fachrichtung Finanzberatung (für Prüfungen ab August 2014 nur mit der Wahlqualifikation „Private Immobilienfinanzierung und Versicherungen“)
• Geprüfte/r Immobilienfachwirt/-in, Bankfachwirt/-in, Fachwirt/-in für Finanzberatung oder für Versicherungen und Finanzen
• Finanzfachwirt/-in (FH) mit Zertifikatsstudium, wenn zusätzlich mindestens ein Jahr Berufserfahrung in der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt
• Geprüfte/r Fachberater/-in für Finanzdienstleistungen, wenn zusätzlich mindestens zwei Jahre Berufserfahrung in der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegen

Auch ein abgeschlossenes Studium der Mathematik, der Wirtschafts- oder der Rechtswissenschaften kann anerkannt werden. Dann musst du deine Sachkunde aber zusätzlich belegen, in der Regel mit mindestens drei Jahren Berufserfahrung in der Immobiliardarlehensvermittlung.

Hast du einen dieser Abschlüsse, ersparst du dir die Prüfung. Dein Zeugnis legst du einfach dem Erlaubnisantrag bei. Bist du unsicher, ob dein Abschluss zählt? Frag vorher bei deiner IHK oder Erlaubnisbehörde nach. Das kostet einen Anruf und spart dir unter Umständen Wochen.

Auch deine Mitarbeiter brauchen Sachkunde

Stellst du später Mitarbeiter ein, die direkt bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken, musst du dafür sorgen, dass auch sie zuverlässig und sachkundig sind. Dasselbe gilt für alle, die dafür in leitender Position verantwortlich sind. Sie alle landen, genau wie du, im Vermittlerregister.

Ausnahmen

Keine Erlaubnis brauchen Kreditinstitute mit einer Banklizenz nach dem Kreditwesengesetz, und damit auch ihre Angestellten (Kapitel 4). Vermittler aus anderen EU- oder EWR-Staaten können mit ihrer heimischen Erlaubnis auch in Deutschland tätig werden; sie werden dann ebenfalls im deutschen Register geführt.

Berufspflichten und Weiterbildung

Mit der Erlaubnis übernimmst du Pflichten, die die ImmVermV näher regelt. Dazu gehört, dass du deinen Kunden sagst, wer du bist, welche Erlaubnis du hast und was du verdienst. Eine feste Stundenzahl für Weiterbildung schreibt das Gesetz für Immobiliardarlehensvermittler nicht vor. Mit der Erlaubnis nach § 34k musst du deine Kenntnisse aber aktuell halten und bei Bedarf auffrischen, und die IHK kann Nachweise über die letzten drei Jahre anfordern. Ehrlich gesagt würde ich darauf nicht warten. Wer gut beraten will, bildet sich sowieso regelmäßig weiter, zum Beispiel über die Schulungen seines Pools oder im Baufi Bootcamp (Kapitel 22).

Andere Darlehen: § 34k und § 34f

Die Erlaubnis nach § 34i gilt nur für Immobiliendarlehen. Für Ratenkredite und andere Verbraucherdarlehen brauchst du ab dem 20. November 2026 die Erlaubnis nach § 34k (Kapitel 9). Vorsicht bei partiarischen Darlehen und Nachrangdarlehen: Diese gelten als Vermögensanlagen. Für ihre Vermittlung brauchst du eine Erlaubnis nach § 34f GewO.